Como declarar imóvel no Imposto de Renda 2026?

Não descarte os recibos de compra e venda de bens por pelo menos 5 anos após a alienação. Documentos como escrituras, notas fiscais de reformas e contratos são indispensáveis para justificar sua variação patrimonial perante o fisco.

A declaração de bens imóveis permanece como um dos pilares de maior atenção no Imposto de Renda. Para o ciclo de 2026 (ano-calendário 2025), a Receita Federal mantém diretrizes rigorosas sobre o registro de ativos, exigindo do contribuinte um controle minucioso de documentos e a compreensão de atualizações normativas, como a nova obrigatoriedade sobre usufruto.

A estaticidade do valor patrimonial e as benfeitorias

Um dos equívocos mais comuns entre os declarantes é a tentativa de atualizar o valor do imóvel com base na valorização de mercado ou índices de inflação. Legalmente, o custo de aquisição deve permanecer inalterado na ficha de Bens e Direitos, salvo em situações específicas previstas em regulamento.

A valorização do bem na declaração só é permitida mediante a comprovação de reformas, ampliações ou melhorias estruturais realizadas no período. Do ponto de vista do planejamento fiscal, registrar essas benfeitorias é uma estratégia relevante: ao elevar o custo de aquisição formal do imóvel, o contribuinte reduz a base de cálculo para o Imposto sobre Ganho de Capital em uma alienação futura.

Para que esses gastos sejam validados, é indispensável a posse de notas fiscais e recibos idôneos. Tais documentos devem ser arquivados por, no mínimo, cinco anos após a venda do bem, prazo no qual a Receita Federal pode solicitar a comprovação dos valores informados.

Procedimentos para aquisição e preenchimento técnico

Para bens adquiridos em 2025, o preenchimento deve ocorrer no grupo “01 – Bens Imóveis”, utilizando o código correspondente à tipologia do ativo (casa, apartamento, terreno, entre outros). O sistema exige dados exatos, incluindo:

• Inscrição municipal (IPTU);
• Data de aquisição e endereço completo;
• Área total do imóvel;
• Matrícula e identificação do Cartório de Registro de Imóveis.

No campo destinado à discriminação, deve-se detalhar o negócio jurídico: se a transação foi à vista ou financiada, além da identificação completa do vendedor (CPF ou CNPJ). Para compras efetuadas em 2025, o saldo em 31/12/2024 deve ser mantido zerado, enquanto o saldo em 31/12/2025 deve refletir o montante efetivamente desembolsado até o encerramento do ano.

Tratamento de financiamentos e alienações

Diferente de outras modalidades de crédito, o financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou alienação fiduciária não deve constar na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. O valor pago (entrada mais parcelas e juros) deve ser adicionado anualmente ao custo do imóvel na ficha de “Bens e Direitos”, construindo o valor histórico do ativo gradualmente.

Em casos de venda ocorrida em 2025, o contribuinte deve zerar o saldo em 31/12/2025 e manter o valor histórico em 31/12/2024. É imperativo que a apuração do lucro tenha sido realizada via Programa de Ganhos de Capital (GCap) e que o imposto devido tenha sido recolhido até o mês subsequente à transação. A ausência desse recolhimento tempestivo sujeita o contribuinte a multas de até 20% sobre o valor do tributo.

Atualização Normativa: A obrigatoriedade do usufruto

Uma inovação relevante no programa do IRPF 2026 é a exigência de detalhamento sobre o usufruto na ficha de Bens e Direitos. O sistema agora solicita que o declarante indique expressamente se o item informado possui essa condição legal. Essa medida visa aumentar a rastreabilidade sobre a divisão entre a nua-propriedade e o direito de fruição do bem, otimizando o cruzamento de dados patrimoniais pela administração tributária.

A regularidade fiscal de ativos imobiliários exige disciplina documental e rigor técnico. Dada a complexidade dos cruzamentos de dados entre cartórios e a Receita Federal, o acompanhamento especializado é fundamental para evitar a retenção em malha fina e garantir que todos os benefícios fiscais, como a amortização de ganho de capital por benfeitorias, sejam devidamente aproveitados.

Fonte: Jornal Contábil